Сначала оцените состояние потолков, несущих стен и перегородок, дверных и оконных проемов, надежность пола, дверей и окон. Возможно, в стенах и на потолке появились трещины, из окон и дверей дует, пол местами прогибается и скрепит, а окна и двери невозможно плотно закрыть. С другой стороны вы бы хотели изменить расположение не несущих стен (что-то убрать, а что-то установить). 

Нарисуйте простенький эскиз и согласуйте его в своем ЖЭУ. Менять несущие стены не рекомендуется, согласовать эти изменения будет очень проблематично.

Далее проведите ревизию инженерных коммуникаций. Прежде всего, убедитесь, что к вам в квартиру беспрепятственно поступает вода. Если в разных стояках напор воды разный, ищите причину или в трубах или в запорной аппаратуре. Обязательно проверьте надежность перекрывающих кранов, при необходимости их нужно заменить. Если это не решит проблему, заменить придется подводящие воду трубы. Если в санузлах и на кухне часто забивается канализация, готовьтесь и ее заменить – это не слишком дорого, но эффективно.

Не забудьте о системе отопления. В процессе эксплуатации квартиры вы уже знаете, какие комнаты теплее, а какие прохладнее. Видимо где-то придется убрать лишние секции батарей и где-то добавить. Проинспектируйте электропроводку. Не исключено, что некоторые провода греются, розетки болтаются в гнездах, часто выбивают пробки. Тогда запланируйте замену пробок на электрические автоматы и замену проводки.

Ревизию газоснабжения лучше проведут вам специализированные службы. Кстати, согласуйте с газовым хозяйством возможность переноса газовых приборов (газовой плиты, колонки) если у вас возникла такая потребность. Не забудьте заодно проверить вентиляцию в квартире, особенно на кухне и в санузлах. Все, о чем мы говорили выше, относится к капитальному ремонту. Если вы нашли такие изъяны в вашей квартире, то косметическим ремонтом не обойдется. При косметическом ремонте необходимо сделать побелку в квартире, переклеить обои, покрасить двери и окна, переложить кафель и тому подобное. Строго говоря, косметический ремонт является составной частью капитального. Следовательно, капитальный ремонт дольше и дороже косметического. Лучше будет, если вы все выявленные в результате ревизии проблемы запишете себе в блокнот, в дальнейшем это вам очень поможет.На следующем этапе решите для себя, кто будет исполнителем работ по осуществлению ремонта.

Если ремонт вы будете производить сами, то это вам обойдется дешевле, если пригласите специалистов, то ремонт пройдет быстрее, а результаты будут лучше. При выборе специалиста руководствоваться следует не стоимостью ремонта, а рекомендациями друзей и знакомых. В любом случае не поленитесь посмотреть, как выполнена похожая работа на предыдущих объектах и как она себя показала в процессе эксплуатации. Если исполнитель работ вами определен, приступайте к главному. Если вы решили что главное — это сама работа, то вы поторопились. Главное – это спланировать предстоящую работу. Планирование вы должны произвести непосредственно с выбранным вами исполнителем. Составление такого плана поставьте условием его найма на работу. Ваша часть работы в планировании почти готова. Это сделанная вами предварительная ревизия квартиры. Остается только оформить ее в виде заказа на выполнение необходимых работ.

• А вот прораб ваш должен представить вам календарный план выполнения вашего заказа;
• план (тоже календарный) закупки расходных материалов, а также всех необходимых для производства ремонта приборов и оборудования;
• смету (стоимость) каждой выполняемой работы отдельно, с привязкой к подготовленному календарному плану;
• стоимость всех необходимых расходных строительных материалов и оборудования, обязательно с указанием места, где это надо купить и конкретную маркировку материала (это для того, чтобы не было потом разговоров, что работа выполнена плохо потому, что вы не то купили);
• как итог, общую смету выполняемых работ и сроки выполнения ремонта.

В дальнейшем, все это следует оформить договором, в котором так же оговорить ответственность, как исполнителя, так и заказчика, за несвоевременное выполнение обязательств, взятых на себя, как по срокам так и по объемам выполняемых работ и оплачиваемых денежных средств. Форма договора может быть произвольной, на ваше усмотрение. Просто имейте в виду, что в скорейшем и качественно выполненном ремонте заинтересованы только вы.

И еще несколько коротких замечаний. Не давайте задатков, оплачивайте только за выполненную работу. Договоритесь о системе штрафов за несвоевременное выполнение работ. Регулярно проверяйте выполняемую работу и не стесняйтесь делать замечания или заставлять переделывать, если работа выполнена плохо. Ну а в остальном мудрости вам и терпения.